Mô hình cộng đồng hộ dân – tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Mở đầu

Khu tập thể Giảng Võ (Ảnh: Triệu Chiến)

Chung cư cũ tại TP Hà Nội được xây dựng (XD) trước năm 1954 và từ năm 1960 đến 1994, với khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ); quy mô từ 2 – 6 tầng. Đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được khoảng 1,2% số chung cư. Do hết niên hạn sử dựng, cấu kiện XD bị lún, nứt, nghiêng, cộng với việc hộ dân tự cơi nới, sửa chữa nên nhiều chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP Hà Nội không thể chậm hơn được nữa.Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; ngày 18/2/2021, UBND TP Hà Nội ra Quyết định số 5289/QĐ-UBND về “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội”. Nghị định 69 cũng như Quyết định 5289, có nhiều nội dung, song dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn cơ bản dựa trên mô hình thực hiện tiếp nối giai đoạn trước: Sử dụng nguồn vốn Nhà nước và xã hội hóa (XHH) đầu tư. Trong điều kiện nguồn lực của Nhà nước có hạn, mô hình XHH đầu tư là mô hình chính.

Nhiều quốc gia trên thế giới cũng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo mô hình XHH đầu tư, song với nhiều hình thức, trong đó có mô hình Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là mô hình XHH được dẫn dắt bởi cộng đồng chủ sở hữu nhà, căn hộ chung cư, thực hiện theo mong muốn của cộng đồng dân cư, hướng tới công bằng về quyền lợi và giữ được cộng đồng hộ dân cũ. Đây cũng là mô hình thu hút được nhiều người, nhiều tổ chức cùng tham gia thực hiện.

Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn toàn có thể áp dụng tại Hà Nội cho chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Trong Mô hình này, phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu chung cư kêu gọi doanh nghiệp kinh doanh BĐS cùng góp vốn đầu tư. Khi một chung cư độc lập XD lại thành công, sẽ thu hút cộng đồng hộ dân của 306 chung cư đơn lẻ khác (chiếm gần 20% tổng số chung cư) cùng suy nghĩ, đưa ra ý kiến và tham gia thực hiện, thúc đẩy giải quyết nhanh vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Khu tập thể Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (Ảnh: Triệu Chiến)

Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng là nội dung của Đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở các đô thị Việt Nam, thí điểm tại Hà Nội” (Đề tài cấp Bộ – Bộ Giáo dục và Đào tạo; Mã số: B2022 – XDA – 08; Thời gian thực hiện 2022 – 2023; Chủ trì: Trường Đại học Xây dựng Hà Nội; Thực hiện: Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghệ ĐHXD – NUCETECH). Nguồn tài liệu trong bài viết được lấy chủ yếu từ đề tài này.

Tổng quan về chung cư cũ

1. Kinh nghiệm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên thế giới

a) Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Trung Quốc:

•  Trung Quốc quan niệm rằng: Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ là một quá trình thay thế cái hư hỏng, mà còn là quá trình đổi mới đô thị. Đây không chỉ là một dự án sinh kế, mà còn là dự án phát triển, nhằm: Nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân và chức năng của công trình; cải thiện môi trường sống và cơ sở hạ tầng; thúc đẩy phát triển kinh tế và văn hóa; chỉnh trang bộ mặt kiến trúc và cảnh quan của đô thị.
• Trước đây, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được chính quyền thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế. Người dân chỉ được thông báo về việc di dời với mức giá đền bù không tương xứng và không được quyền thương thảo. Điều này dẫn tới tình trạng bức xúc trong dân và gây ra nhiều hệ lụy khác, như phá vỡ mối gắn kết và văn hóa cộng đồng trong các khu chung cư cũ. Nay, nên khuyến khích nguồn vốn xã hội tham gia, theo hướng thị trường và theo nguyện vọng của cư dân; tạo sự chủ động và nhiệt tình của cư dân tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ;
• Trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải chú ý đến sự đồng thuận của cộng đồng hộ dân: Công việc cải tạo, xây dựng lại chung cư chỉ được thực hiện sau khi trưng cầu ý kiến, sáng kiến của cư dân; công khai lợi ích của cư dân khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; lợi ích của cư dân được xem xét cả sau khi cải tạo, xây dựng lại, khi giá trị BĐS ngôi nhà của họ tăng lên;
•  Lồng ghép, nâng cao năng lực quản trị cộng đồng vào quá trình cải tạo; thúc đẩy đổi mới mô hình quản trị cộng đồng và cải thiện cơ chế quản lý dài hạn của cộng đồng.

b) Kinh nghiệm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở Hàn Quốc

Hàn Quốc có cả hình thức sở hữu Nhà nước và tư nhân về đất đai. Sở hữu tư nhân chiếm đa phần. Nhưng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích chung thì vẫn có quyền thu hồi đất;

Việc triển khai chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phụ thuộc vào việc giải quyết mối quan hệ hài hòa giữa 3 chủ thể: i) Chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tư nhân); ii) Chủ sở hữu công trình; iii) Chủ sở hữu căn hộ.

Có 5 tổ chức chỉ đạo, chịu trách nhiệm và phối hợp chính trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: i) Các đơn vị Nhà nước và chính quyền địa phương; ii) Chủ sở hữu khu đất (Nhà nước và tư nhân); iii) Hiệp hội tái thiết hay Hiệp hội cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (đại diện chủ sở hữu công trình và chủ sở hữu căn hộ); iv) Công ty XD hay nhà thầu XD; v) Cộng đồng hộ dân đang sinh sống tại đó và hộ dân mới.

Cơ chế hợp tác của các tổ chức trên:

• Các chủ sở hữu khu nhà chung cư cũ tự nguyện thành lập Hiệp hội Tái thiết hay Hiệp hội Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và được chính quyền địa phương chấp thuận. Khi dự án hoàn thành, Hiệp hội Tái thiết hết vai trò và tự giải tán. Hiệp hội Tái thiết chọn một doanh nghiệp XD làm đối tác để thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ (Công ty đối tác XD). Việc lựa chọn Công ty đối tác XD thông qua việc mời thầu; các công ty XD nộp hồ sơ thầu; đại hội đồng Hiệp hội sẽ quyết định lựa chọn nhà thầu;
• Sau khi được lựa chọn, Công ty đối tác XD chịu trách nhiệm chính về việc: Thu xếp vốn cho dự án; lập dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; bảo vệ dự án trước đại diện của chính quyền TP để được cấp phép thực hiện; tổ chức đầu tư XD và bàn giao công trình cho cư dân chuyển đến sinh sống;
• Công ty Đối tác XD phải sắp xếp để những người lựa chọn ở lại trong dự án có kinh phí chuyển đến chỗ ở tạm thời (chi phí tạm cư);

Theo cơ chế hợp tác này, Chủ sở hữu các BĐS (đất đai, công trình, căn hộ) trong khu vực, sẽ cung cấp địa điểm thực hiện dự án và Công ty đối tác XD chịu trách nhiệm về chi phí thực hiện dự án.

Do chính quyền địa phương không cung cấp bất kỳ một khoản hỗ trợ nào; người dân cũng không phải đóng góp bất kỳ khoản nào vào dự án ngoài phần đất, căn hộ thuộc sở hữu của họ, nên áp lực về nguồn vốn sẽ chuyển vào Công ty đối tác XD. Vì thế, chính quyền địa phương tạo ra cơ chế để thu hút và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ: Cho phép bán căn hộ trong dự án sau khi hoàn thành XD 80% kết cấu; cho phép nâng mật độ XD, số tầng tối đa để đảm bảo lợi nhuận cho các bên tham gia dự án.

Mô hình hợp tác này đã thành công ở Seoul. Số lượng dự án theo mô hình này cũng chiếm tỷ trọng lớn trong các dự án tái phát triển, với 155/228 dự án (chiếm khoảng 68%). Sau đó, hầu hết các dự án tái phát triển khu dân cư được cấp phép từ năm 1984 đã chấp nhận phương thức thực hiện theo mô hình hợp tác này.

2. Các vấn đề liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội 

Khu tập thể số 78 Giải Phóng (Ảnh: Triệu Chiến)

a) Các giai đoạn phát triển chung cư cũ:

Về cơ bản chia thành: i) Giai đoạn trước năm 1960; ii) Giai đoạn năm 1960 – 1968; iii) Giai đoạn năm 1969 – 1975; iv) Giai đoạn 1976 – 1985; v) Giai đoạn 1986 – 1999. Các giai đoạn này gắn liền với quá trình chuyển đổi cơ chế, chính sách; mức sống; mức độ phát triển của công nghệ XD; triển khai thực hiện theo mô hình quy hoạch tiểu khu dạng khu tập thể và xây chen dạng chia lô…

b) Các vấn đề phát sinh:

•  Tại các khu ở tập thể cũ: Mô hình tiểu khu nhà ở không được XD hoàn toàn như thiết kế ban đầu: Đã có thay đổi làm biến dạng cấu trúc sử dụng đất, từ việc bổ sung chức năng XD mới đến việc lấn chiếm của hộ dân; công trình công cộng như nhà trẻ, trường học, cây xanh bị giảm thiểu về quỹ đất hoặc thậm chí biến mất trong quá trình điều chỉnh quy hoạch; các tuyến đường nội bộ với mặt cắt nhỏ dành cho xe đạp và đi bộ đã quá tải do lưu lượng và phương tiện giao thông cơ giới ngày càng gia tăng.
•  Tại các khu nhà ở tự xây chia lô: Mật độ XD cao vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Bộ mặt kiến trúc và cảnh quan đô thị không còn trật tự do tình trạng XD tự phát.

c) Vấn đề xuống cấp của các chung cư:

Ngay từ năm 2016, UBND TP Hà Nội công bố kết quả đánh giá mức độ nguy hiểm của 42 chung cư cũ ở 5 quận, huyện, trong đó: 2 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ D cần phải di dân gấp; 39 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ C; 1 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ B.

Khu tập thể Phuơng Liệt (Ảnh: Triệu Chiến)

3. Giải pháp cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay

a) Giải pháp do Nhà nước tổ chức đầu tư:

Đây là mô hình chưa được chọn lựa rộng rãi, do điều kiện ngân sách hạn chế.

b) Giải pháp xã hội hóa đầu tư:

Mô hình XHH đầu tư là hình thức đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo phương án nhà đầu tư thỏa thuận với hộ dân – chủ sở hữu chung cư cũ việc di dời hoặc tái định cư, trên cơ sở tính toán hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư với hộ dân và bảo đảm đáp ứng quy định chung của TP.

Về thực chất, đây là mô hình theo hướng kinh doanh BĐS với chủ thể là doanh nghiệp có vị thế và chính họ là người chủ động dẫn dắt thực hiện dự án. Các hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ và cộng đồng của họ chỉ có vai trò thụ động, chờ đợi và tiếp nhận các quyền lợi được cho là hợp lý từ nhà đầu tư. Cộng đồng hộ dân cũ gắn với sinh kế và văn hóa cộng đồng hoàn toàn bị xóa bỏ, được thay thế bằng chủ sở hữu mới, cộng đồng hộ dân mới.

Khu tập thể Cao Thắng (Ảnh: Triệu Chiến)

Mô hình XHH đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện đã triển khai trong thực tế và mang lại những thành công nhất định. Tuy nhiên, mô hình này cũng gặp nhiều vấn đề trong triển khai thực hiện, liên quan đến việc hài hòa mục tiêu và lợi ích giữa: Nhà nước – Nhà đầu tư – Hộ dân (Chủ sở hữu chung cư cũ):

Quản lý Nhà nước: Đa mục tiêu, đúng quy trình:

• Muốn di dời nhanh người dân khỏi nơi mất an toàn.
•  Khống chế số tầng và quy mô dân số: Tại Hà Nội, chung cư cũ tập trung chủ yếu ở quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Thanh Xuân… Đây là những quận có mật độ dân số cao, gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt. Muốn thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thì phải đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp. Việc gia tăng lợi nhuận của doanh nghiệp lại mâu thuẫn với quy định về khống chế số tầng và giữ nguyên dân số hiện tại trong khu vực trung tâm TP.
•  Nhà nước đang thống nhất quan điểm để hình thành mới một quy trình thực hiện hiệu quả.

Nhà đầu tư kinh doanh BĐS: Tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro: Theo tính toán của Nhà đầu tư, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, việc đầu tư thường gắn với 2 điều kiện liên quan với nhau:

•  Diện tích dư ra để kinh doanh: Tòa nhà XD mới phải có tổng diện tích sàn gấp tối thiểu 3 lần diện tích sàn của chung cư cũ (trung bình khoảng 5 tầng), tương đương với số tầng từ 15 – 18 tầng; diện tích sàn chung cư mới dành một nửa để tái định cư và một nửa để kinh doanh thu hồi vốn đầu tư và có lợi nhuận.
•  Do muốn gia tăng lợi nhuận, nên có xu hướng sử dụng tầng 1 vào kinh doanh thương mại. Điều này gặp phải ý kiến không đồng thuận của hộ dân tầng 1 gắn với hoạt động sinh kế của họ. Hiện tại đang có đề xuất hộ dân tầng 1 được ưu tiên mua thêm diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ theo giá đầu tư cộng 10% lợi nhuận của Nhà đầu tư.
•  Nhà đầu tư kinh doanh BĐS cho rằng đây là một cơ hội song nhiều rủi ro, trước hết họ phải có được 100% ý kiến đồng thuận của Hộ dân – Chủ sở hữu nhà chung cư, mới được tiến hành phá dỡ và cải tạo. Để đạt được tỷ lệ này, Nhà đầu tư phải tốn nhiều thời gian vận động, thuyết phục.

Cộng đồng hộ dân: Mỗi hộ dân, mỗi mong muốn: Không ai muốn sống với nỗi sợ hãi trong chung cư cũ chờ sập, song mỗi hộ dân lại đặt ra mong muốn khác nhau với Nhà đầu tư, trước hết:

• Duy trì hoạt động sinh kế: Hộ dân tại tầng 1 không đồng ý chuyển vị trí lên tầng trên do hoạt động sinh kế không còn.
• Tăng tỷ lệ bồi thường: Người dân hoàn toàn có hiểu biết để tính được lợi nhuận mà Nhà đầu tư kinh doanh BĐS đạt được trong dự án và đặt ra yêu cầu cao về hệ số đền bù tái định cư (có thể tới 2 lần hoặc hơn).
• Tạm cư: Số tiền thuê nhà; thời gian.
• Nỗi lo vay mượn của những người không thuộc tầng lớp trung lưu: Quy mô diện tích căn hộ chung cư cũ phổ biến ở mức 20- 30 m2/hộ. Với phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 1,5 lần thì diện tích căn hộ sau cải tạo đạt 30- 45 m2. Trong nhiều dự án XD, căn hộ thường có quy mô từ 60- 70m2 trở lên (đáp ứng chỉ tiêu 25 m2 sàn/căn hộ/người) và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để mua bù vào phần diện tích tăng thêm này với giá trị trường tại trung tâm TP. Họ có thể phải tính đến chuyện bán nhà để chuyển đến nơi khác sinh sống.

4. Các đề xuất hoàn thiện Mô hình xã hội hóa hiện nay

a) Đề xuất liên quan đến việc chọn Nhà đầu tư:

• Chấp thuận cho phép UBND TP được chỉ định Nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện theo hình thức XHH khi các Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ không lựa chọn được Nhà đầu tư theo quy định;
• Chấp thuận việc các Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ đề xuất, giới thiệu Nhà đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư, thay cho việc Hộ dân chỉ được lựa chọn Nhà đầu tư do quản lý Nhà nước giới thiệu;
• Chấp thuận, cho phép thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước khi thực hiện lựa chọn Nhà đầu tư dự án.

b) Đề xuất liên quan đến việc quy hoạch:

• Chấp thuận việc cải tạo xây dựng lại từng chung cư cũ nguy hiểm cấp D, thay vì thực hiện theo dự án XD toàn khu.
•  Chấp thuận cho phép TP được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, số tầng của công trình trong khu vực nội đô, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

c) Đề xuất giảm tỷ lệ phần trăm các Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ thống nhất với việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ:

• Chấp thuận cho phép 70% hoặc 80% thay vì 100% Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ thống nhất phá dỡ để XD lại chung cư mới.
• Bổ sung chế tài cưỡng chế phá dỡ đối với các Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ còn lại không đồng ý phá dỡ…
  Tóm lại, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn tiếp tục phải chờ các đề xuất được cấp thẩm quyền duyệt để tạo thành các quy trình triển khai thực hiện.

5. Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không thể chậm hơn được nữa:

Nhiều năm qua, TP Hà Nội đã quan tâm đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gắn với tái thiết đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, nhưng đến nay mới có 18 chung cư hoàn thành cải tạo, xây dựng lại, 14 dự án đang được triển khai.

Thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, UBND TP Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP với 6 giai đoạn triển khai đề án.

Ngày 13/10/2023 Sở Xây dựng, cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, đã ra Thông báo số 53C/TB-SXD kết luận của cuộc họp ngày 10/10/2023 về rà soát đôn đốc tiến độ triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Trong đó, đợt 1 ưu tiên thực hiện đối với 10 khu chung cư cũ, gồm 4 khu chung cư có nhà nguy hiểm cấp D trên địa bàn quận Ba Đình gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, tập thể Bộ Tư pháp và 6 khu chung cư có tính khả thi cao là: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. UBND TP cũng đã ban hành các quyết định cấp kinh phí cho một số quận, huyện để thực hiện công tác kiểm định và lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trong đó có quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Nghĩa Tân, Khu tập thể Trung Tự, Khu tập thể Kim Liên. Sở Xây dựng cũng đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định 1.022 nhà chung cư thuộc 12 quận, huyện.

Khu tập thể Thanh Xuân Bắc (Ảnh: Triệu Chiến)

Tuy nhiên, công tác triển khai lập quy hoạch, kiểm định, di dời các hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm cấp D, ban hành quy định hệ số bồi thường, tiêu chí lựa chọn Nhà đầu tư, khảo sát hiện trạng phục vụ lập phương án bồi thường, xác định phạm vi ranh giới dự án…đều chậm theo tiến độ đề ra.

Theo chuyên gia XD, sụp đổ các chung cư cũ tại TP Hà Nội không chỉ đến từ sự xuống cấp của cấu kiện XD, mà còn do dư chấn động đất và cháy nổ có thể xảy ra bất kỳ lúc nào. Tháng 11/2019, xuất hiện các trận động đất mạnh 5,7 và 5,4 độ richter xảy ra tại Lào và tỉnh Cao Bằng đã gây dư chấn nhẹ tại Hà Nội. Cho dù còn dựa vào dự đoán về việc Hà Nội hiếm xảy ra động đất. Song hiếm vẫn là có thể xảy ra. Còn bất cứ một vụ nổ bình ga nào trong một căn hộ chung cư cũ, cũng có thể làm cả tòa nhà sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng của hàng trăm con người.

Việc chậm trễ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước hết thuộc về trách nhiệm của UBND TP Hà Nội và của chính Cộng đồng hộ dân – Chủ sở chung cư cũ.

Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

1. Giới thiệu về mô hình:

Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bắt nguồn từ thực tiễn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của một số nước có điều kiện tương tự như Việt Nam. Yếu tố cộng đồng luôn có vai trò quan trọng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một dạng của mô hình XHH đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP Hà Nội (và TP. HCM), là tích hợp của 3 loại: i) Dự án tái phát triển đô thị; ii) Dự án kinh doanh BĐS; iii) Dự án nâng cao chất lượng sống, sinh kế và cộng đồng.

Mô hình là sự tác động đồng bộ của 3 chủ thể chính có liên quan đến đối tượng là Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ:

• Chính quyền TP Hà Nội và địa phương: Tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chất lượng chung cư cũ; lập phê duyệt QH chi tiết, TMB chung cư cũ; Phê duyệt chủ đầu tư dự án; Tạo cơ chế hỗ trợ…
• Cộng đồng hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ: Cung cấp địa điểm thực hiện dự án; lập Ban cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Ban quản lý chung cư; lựa chọn Nhà đầu tư; phân chia quyền lợi trong dự án…
• Nhà đầu tư kinh doanh BĐS hay Công ty đối tác XD: Thu xếp vốn cho dự án; lập dự án, giải phóng mặt bằng, tạm cư, tổ chức đầu tư XD; kinh doanh thu hồi vốn đầu tư XD; bàn giao công trình…
• Dự án đầu tư XD lại chung cư cũ: Thực hiện theo TMB và phương án kiến trúc đã được phê duyệt; thống nhất chủ sở hữu căn hộ và công trình bởi Cộng đồng hộ dân; hệ số đền bù tối đa k= 2; hộ dân tầng 1 được tái định cư tại chỗ; tầng hầm thuộc Cộng đồng hộ dân; lợi nhuận kinh doanh được phân chia hài hòa giữa Cộng đồng hộ dân và Nhà đầu tư; hình thức kiến trúc cân bằng giữa XD và bảo tồn kiến trúc văn hóa đặc trưng tại khu vực nội đô lịch sử.

Theo mô hình này, những Hộ dân – Chủ sở hữu chung cư cũ hay Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chính ngôi nhà của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận lợi ích với Nhà đầu tư kinh doanh BĐS đến từ bên ngoài. Theo đó, cũng có Nhà đầu tư, song đây là Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD được Cộng đồng hộ dân lựa chọn để hợp tác.

Mô hình này phù hợp với việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đơn lẻ.

2. Một số đặc điểm của mô hình:

a) Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ:

• Các chủ sở hữu khu nhà chung cư cũ tự nguyện thành lập Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và được chính quyền TP chấp thuận. Khi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành, Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hết vai trò và tự giải tán.
• Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chọn một doanh nghiệp XD là đối tác để thực hiện dự án XD lại chung cư cũ. Việc lựa chọn Công ty Đối tác XD thông qua việc mời thầu; Các công ty XD nộp hồ sơ thầu; Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ họp, quyết định lựa chọn nhà thầu và trình TP phê duyệt.
  Trong thực tế, các công ty XD quan tâm đến dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thường chủ động khảo sát và tiếp cận các Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của các dự án có khả năng mang lại lợi nhuận cao nhất và thực hiện thuận lợi nhất về mặt thời gian, thủ tục hành chính.

b) Nhà đầu tư hay Công ty Đối tác XD:

Sau khi được lựa chọn, Công ty Đối tác XD, chịu trách nhiệm chính về việc:

• Thu xếp vốn cho dự án;
•  Lập dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó làm rõ cả quy mô căn hộ trong dự án chung cư mới, cũng như chi phí cần nộp thêm của mỗi chủ sở hữu BĐS (trong trường hợp vượt quá hệ số đền bù k=2);
• Bảo vệ dự án trước đại diện của chính quyền TP. Nếu dự án được chấp thuận, chính quyền TP sẽ cấp phép để thực hiện dự án;
• Tổ chức tạm cư cho các hộ dân để giải phòng mặt bằng;
• Tổ chức đầu tư XD, bàn giao công trình cho hộ dân chuyển đến sinh sống;
• Lợi ích của Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD: Lợi nhuận chính như trong mô hình nhà ở xã hội, chiếm khoảng 10% tổng chi phí đầu tư XD và thông qua các hoạt động: Huy động vốn; tư vấn quy hoạch và thiết kế công trình; tổ chức thi công XD và hoạt động tư vấn khác. Lợi nhuận của Nhà đầu tư trong mô hình này chủ yếu là việc làm và gia tăng vị thế. Lợi nhuận BĐS chủ yếu thuộc về Cộng đồng hộ dân.
  Ngoài ra, các công ty này cũng nhận được lợi nhuận bổ sung trong quá trình kinh doanh căn hộ thương mại, ngoài số căn hộ tái định cư.

c) Phân chia lợi nhuận kinh doanh giữa Chủ sở hữu nhà chung cư và Công ty Đối tác XD:

Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một dự án BĐS, trong đó có hai thành phần đóng góp chính: Chủ sở hữu các BĐS (đất đai, công trình, căn hộ), cung cấp địa điểm thực hiện dự án và Công ty Đối tác XD, chịu trách nhiệm về chi phí và tổ chức thực hiện dự án. Lợi nhuận kinh doanh của các bên tham gia được xem xét cả khi thực hiện xong dự án với sự gia tăng về giá trị BĐS.

Lợi nhuận kinh doanh có được từ việc bán căn hộ thương mại, không hoàn toàn thuộc về Nhà đầu tư như Mô hình XHH hiện nay, mà sẽ được chia theo tỷ lệ đóng góp của mỗi bên. Tỷ lệ này được xác định như sau:
k lợi nhuận = Giá căn hộ trên thị trường/ Giá căn hộ để thu hồi vốn đầu tư XD.

Ví dụ: Giá căn hộ trên thị trường tại địa điểm XD, vào thời điểm dự kiến khi sản phẩm tham gia thị trường là 45 triệu đồng/m2. Giá căn hộ bán để thu hồi vốn đầu tư XD khoảng 30 triệu đồng/m2, thì hệ số k lợi nhuận là 40/30 = 1,5 lần. Điều đó có nghĩa: Lợi nhuận kinh doanh của Cộng đồng hộ dân chủ sở hữu chung cư gấp 1,5 lần (do chiếm lợi thế đóng góp về địa điểm XD) so với lợi nhuận kinh doanh của Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD.

Tại quận Hoàn Kiếm, có nhiều căn hộ tại chung cư cũ giá trị BĐS đến hàng trăm triệu đồng/m2. Vai trò của chủ sở hữu đất, công trình, căn hộ trong dự án là rất lớn, vượt xa sự đóng góp, chủ yếu từ huy động vốn, của Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD. Nếu tính lợi ích cho chủ sở hữu căn hộ chỉ bằng hệ số đền bù diện tích tái định cư (hệ số k) cao nhất bằng 2, là hoàn toàn không công bằng.

Việc cải tạo, xây dựng lại một tòa chung cư, theo công nghệ XD hiện nay, là không khó. Song cái khó chính là sự không rõ ràng về quyền lợi của các bên tham gia dự án BĐS.

d) Một số vấn đề khác:

Công ty đối tác XD phải sắp xếp các khoản chi phí tạm cư để những người lựa chọn ở lại trong dự án có kinh phí chuyển đến chỗ ở tạm thời;

Do chính quyền TP không cung cấp bất kỳ một khoản hỗ trợ nào; người dân cũng không phải đóng góp bất kỳ khoản nào vào dự án ngoài phần đất, căn hộ thuộc sở hữu của họ, nên áp lực về nguồn vốn sẽ chuyển vào Công ty đối tác XD. Vì thế, chính quyền cần mở ra các cơ chế để thu hút và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ:

• Cho phép bán căn hộ trong dự án sau khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành XD xong phần móng. Theo cơ chế này, Đối tác đầu tư XD có thể giảm bớt được áp lực về vốn; Chủ sở hữu các BĐS trong dự án, thường là những người có thu nhập thấp, có xu hướng muốn mua các căn hộ với hy vọng có thể bán lại trên thị trường để lấy lợi nhuận.
• Cho phép nâng mật độ XD, số tầng tối đa để đảm bảo lợi nhuận cho các bên tham gia vào dự án;
• Với hệ số đền bù k=2, một hộ dân có diện tích căn hộ khoảng 35m2, sau khi xây dựng lại sẽ có căn hộ khoảng 70- 80m2, giúp họ nâng cao chất lượng cuộc sống và gia tăng giá trị tài sản.

Giữ nguyên các hộ dân tầng 1. Trong trường hợp diện tích sau cải tạo tăng lên 2 lần, các hộ dân tầng 1 sẽ được căn hộ thông 2 – 3 tầng tại tầng 1. Mô hình tôn trọng hoạt động sinh kế của hộ dân tại tầng 1.

Toàn bộ tầng hầm sau khi được xây dựng bàn giao cho Cộng đồng hộ dân. Lợi nhuận trong quá trình khai thác dành cho Quỹ bảo trì chung cư.

Kinh phí bán căn hộ kinh doanh thương mại dành cho việc hoàn trả vốn đầu tư của Công ty đối tác XD. Trong trường hợp có lợi nhuận, khoản thu này sẽ được chia cho Cộng đồng hộ dân và Công ty đối tác XD, theo một tỷ lệ được thống nhất từ đầu (k lợi nhuận). Cộng đồng hộ dân sử dụng lợi nhuận này để hỗ trợ cho các hộ dân còn gặp khó khăn và dành cho Quỹ bảo trì chung cư.

Sau khi bàn giao công trình cho Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, vai trò của Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD trong Dự án kết thúc (chỉ còn trách nhiệm bảo hành). Trong mô hình này, Nhà đầu tư dự án chỉ là Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Ban Quản lý chung cư là đại diện duy nhất cho Cộng đồng hộ dân chủ sở hữu chung cư. Ban Quản lý chung cư được Cộng đồng hộ dân bầu ra trong mô hình này khác với Ban quản lý chung cư của các mô hình hiện tại, vì không phải chia sẻ trách nhiệm và quyền lợi với bên ngoài. Trong mô hình này, Cộng đồng hộ dân thực sự là chủ chung cư.

Mô hình này khuyến khích phát triển theo hướng: i) Thông minh: Khu chung cư cũ được xây dựng lại theo hướng khu dân cư thông minh (gắn với chuyển đổi số và phù hợp với yêu cầu có liên quan của Chính quyền số, Kinh tế số và Xã hội số; ii) Sinh thái: Đảm bảo diện tích không gian xanh, thiết kế theo hướng thân thiện môi trường; iii) Nhân văn: Chú ý đến sự thuận tiện, thân thiện với cư dân; XD không gian sinh hoạt cộng đồng nhằm gắn kết cộng đồng mới hình thành. Các tòa chung cư cũ hiện đã tồn tại 50 – 60 năm, tạo lập và định hình được văn hóa cộng đồng. Trong Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, văn hóa cộng đồng hộ dân vẫn tiếp tục được kế thừa và phát huy gắn với chung cư mới.

3. Tiến trình 8 bước chính thực hiện mô hình:

i) Hình thành Ban Đại diện Cộng đồng hộ dân hay Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ban này có nhiệm vụ kết nối với chính quyền địa phương, doanh nghiệp, nhà khoa học, trong việc tìm kiếm giải pháp thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

ii) Thúc đẩy việc lựa chọn Nhà đầu tư hay Công ty đối tác XD, gắn liền với: Sự quyết liệt của chính quyền; sự chủ động của Cộng đồng hộ dân; sự cố gắng của Doanh nghiệp. Có cầu ắt có cung, từ đây sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các Nhà đầu tư xin tham gia thực hiện Dự án trong Chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ;

iii) Công việc chuẩn bị của Nhà đầu tư hay Công ty Đối tác XD dự kiến: Để chứng minh năng lực đầu tư và tạo được niềm tin từ Cộng đồng hộ dân, Nhà đầu tư dự kiến phải (tự bỏ kinh phí) tiến hành thực hiện một số công việc phù hợp với nội dung đầu tư XD dự án theo quy định; đặc biệt là hình thành các phương án: Tạm cư cho các hộ dân; hệ số đền bù tái định cư; tái định cư các hộ dân theo tầng; nguồn vốn, tiến độ giải ngân; tiến độ XD; phân chia lợi nhuận…;

iv) Tiến hành các thủ tục xin chỉ định Nhà đầu tư hay Công ty Đối tác XD;

v) Chuẩn bị đầu tư dự án;

vi) Giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án;

vii) Nghiệm thu công trình và đưa vào sử dụng;

viii) Thành lập Ban Quản lý chung cư để tiếp nhận hệ thống cơ sở dữ liệu, các công việc từ Ban Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và Nhà đầu tư; Xác định trách nhiệm của Ban quản lý chung cư về quản lý, khai thác và bảo hành công trình

Nội dụng cụ thể của 8 bước chính thực hiện mô hình được giới thiệu trong sơ đồ sau:

Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, XD lại chung cư cũ

Tiến trình thực hiện mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, XD lại chung cư cũ

4. Một số giải pháp hỗ trợ việc thực hiện mô hình:

• Hình thành quy trình thực hiện mới, khác với các quy trình của những mô hình đã và đang triển khai.
• Thuyết phục để tạo sự đồng thuận giữa các bên liên quan nhằm đạt được mục tiêu chung, từ đó mới tính được các mục tiêu riêng. Trong đó, đặt lợi ích của xã hội và cộng đồng hộ dân lên trước; thông qua các giải pháp: Tăng cường tuyên truyền về mô hình, thông qua phương tiện thông tin truyền thông, hội thảo; WEB (ví dụ như: chungcucu.vn); gặp gỡ trao đổi với cộng đồng hộ dân; điều tra xã hội học; lập Sổ tay hướng dẫn thực hiện mô hình.

5. Mở rộng Mô hình:

Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuận lợi nhất khi áp dụng cho việc xây dựng lại chung cư cũ đơn lẻ. Song cũng có thể mở rộng tại một số vị trí với quy mô đến 3ha và có thể tại một số địa điểm quy gom trong Khu phố cổ, phố cũ tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hà Nội:

a) Mở rộng mô hình tại địa điểm với quy mô đến 3ha:

Tại các khu chung cư này, thay vì phương án tập trung tái định cư toàn bộ hộ dân vào một vài tòa nhà, dành diện tích xây dựng các công trình kinh doanh thương mại mang lại lợi nhuận BĐS lớn nhất cho Nhà đầu tư, có thể thực hiện bằng giải pháp:

•  Tôn trọng cấu trúc quy hoạch cũ, tức tôn trọng cộng đồng hộ dân cũ;
• Vị trí các tòa chung cư được xác định trên vị trí các tòa chung cư cũ (có thể ngắn lại và mở rộng cho phù hợp với cấu trúc căn hộ kiểu hành lang giữa);
•  Dỡ bỏ các diện tích lấn chiếm, bổ sung thêm các công trình dịch vụ công cộng theo nhu cầu mới, song vẫn đảm bảo được mật độ XD (khoảng 40%) và diện tích cây xanh (khoảng 20%) theo quy định;
• Quyền lợi của các hộ dân chủ sở hữu của từng tòa chung cư theo như mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ;
• Sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt, Cộng đồng các hộ dân chủ sở hữu của từng tòa nhà chung cư có thể chủ động liên kết với các Công ty Đối tác XD để thực hiện XD lại ngôi nhà của chính mình một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất.

b) Mở rộng Mô hình tại địa điểm quy gom thuộc khu phố cổ, phố cũ:

Tại các khu phố cổ, phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, Ba Đình có những tòa nhà (bao gồm cả dạng biệt thự cũ, không phải dạng bảo tồn), nơi nhiều hộ dân sinh sống, như một dạng chung cư. Đây là các công trình có quy mô nhỏ. Quận Hoàn Kiếm đã lập phương án quy gom các công trình này thành cụm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại.
Các cụm nhà quy gom này hoàn toàn có thể áp dụng mô hình Cộng đồng hộ dân liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cộng đồng hộ dân (hay chủ sở hữu căn hộ) được mở rộng thành Cộng đồng hộ dân cụm nhà quy gom. Với khống chế về số tầng (và dân số) tại khu vực phố cổ, phố cũ, mô hình ưu tiên phần diện tích kinh doanh thương mại để thu hồi vốn đầu tư. Từ đó Cộng đồng hộ dân sở hữu cụm công trình quy gom và Công ty đối tác XD tính toán hệ số đền bù tái định cư cho phù hợp; và quan tâm cả đến việc bảo tồn các nét kiến trúc của các công trình cũ.

Kết luận

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ là một quá trình chuyển đổi đơn giản, thay thế công trình cũ bằng công trình mới, mà còn là một trong những nội dung chính của quá trình phát triển và xây dựng khu vực trung tâm TP Hà Nội. Đây không chỉ là một dự án tái phát triển đô thị, kinh doanh BĐS mà còn là một dự án nâng cao chất lượng sống, sinh kế, cộng đồng, bộ mặt kiến trúc và môi trường văn hóa tại thủ đô của quốc gia 100 triệu dân.

Có nhiều Mô hình xã hội hóa, trong đó có mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là một trong những mô hình góp phần đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhờ:

• Mở ra một cách tiếp cận mới: Việc cải tạo Chung cư cũ không dẫn dắt bởi Nhà đầu tư kinh doanh BĐS, mà bởi chính Cộng đồng hộ dân; “Dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân thụ hưởng”
• Hộ dân chủ động và có quyền lợi nên gắng sức tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; “Khó vạn lần dân liệu cũng xong” .
• Tạo được nguồn động lực mới và đột phá mới cho Chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xuất phát từ sự chung sức đóng góp của 3 nhà: Nhà nước; Cộng đồng hộ dân chủ sở hữu chung cư; Nhà đầu tư hay Công ty Đối tác XD với tiêu chí đặt lợi ích của Cộng đồng hộ dân, xã hội lên trên hết.

Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong mô hình là một dự án BĐS, trong đó có hai thành phần đóng góp chính: Cộng đồng hộ dân – Chủ sở hữu các BĐS (đất đai, công trình, căn hộ), cung cấp địa điểm thực hiện dự án và Công ty Đối tác XD, chịu trách nhiệm về chi phí đầu tư và tổ chức thực hiện dự án. Lợi nhuận kinh doanh của dự án được phân chia theo mức đóng góp của các bên liên quan.

Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nên sớm bắt đầu từ một vài dự án cụ thể. Khi áp dụng thành công có thể nhân rộng ra toàn bộ 306 chung cư độc lập, đơn lẻ khác. Qua đó góp phần thúc đẩy việc thực hiện “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội”; ngăn chặn hậu họa khó lường từ sự sụp đổ của các chung cư cũ; và để các hộ dân sớm “An cư, Lạc nghiệp”.

TS. Phạm Đình Tuyển
TS. Hoàng Tuấn Nghĩa
Nguyễn Minh Hiếu
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 1-2024)